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封面

黃金路上

黃金17鋪

封底

開發商+地址+電話+地圖

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PART1 社區商業機會

生財又道

社區“春熙路”,藏富知多少?

■ 投資不投機,買鋪不買股!

美國理財大師格雷厄姆這樣定義投資與投機:投資是一次成功的投機,而投機是一次不成功的投資。地產市場更是如此,置業買鋪其實是一種理財,在確保本金安全和滿意回報的基礎上,講求長遠、穩健、戰略性理財理念。盯緊您的錢袋子,買房買股,不如買鋪。

■ 寧要春熙一寸,不要社區一尺?

一直以來,以春熙路為代表的老商圈,不斷將財富傳奇重塑金身。但過于單調的商業業態規劃和布局,讓人不得不感嘆“春熙路除了買衣服,還能做啥”;交通擁堵等因素更讓人們購物時間成本大增,“去看美女看時尚”倒成了去春熙路的最佳理由。

其實,商業財富不僅僅隱匿于最古老的商圈。相比而言,社區商鋪,大有可為。

■ 第一個吃“螃蟹”,第一時間嘗“蟹黃”!

從最初的內環到一環,直到現在的二環三環,成都人的居住版圖已經擴展了數倍,財富版圖也在擴展。人群住到那里,日常超市、時尚潮流商品、餐飲、電影院、專賣店就開到那里,財富也就流動到那里。

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PART2 區域商機分析

城市中的土地

也有肥沃與貧瘠的區別

■ 快捷黃金路:降低購物成本,提高財富效率

羊西國際新區,交通規劃完善:近13條公交線路經過,地鐵2號線和7號線也將近距離穿過,一個未來十年之內不會堵車的區域,除了這里,還能是哪里?誕生在車輪之上,就是時間、成本和效益。

■人居數字:世界上最大的財富,是人口。

人口稀少、房屋空置,這樣的區域,物業價值談何而起?現在,這里正在經歷一場“事變”:高新西區、政府機構、國際規模企業、中高端住宅小區,都正在陸續遷移且常駐。短短幾年之內,這里的新增人口將達到近10萬,驚人的數字意味著驚人的財富。不用分析,只需想象,這樣的地段,自然催生出有價值的投資。

■人群財富指數:做富人的鄰居,您的鋪子不會變窮。

不僅僅是居家,快速成長型企業、外地企業成都分公司、駐蓉辦事處、小型工作室.....更多追求生活舒適度的商務人士和高級白領涌向這里消費,大量中高收入人群入住,將徹底改變這里的城市面貌,也將徹底激發這里的商業潛能。

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PART3 消費能力

客從鋪前過

錢從客中生

3大商圈支撐,10萬居家日常消費群

■核心消費圈

周邊幾大新興住區、數個已經入住的小區,至少約40000人核心消費圈,已為底商的商業日常運作提供了強有力的消費支撐。

■次級消費圈

隨著羊西國際新區版塊基礎設施的不斷完善,和大型居住區及教育基地人口的持續導入,公務消費群、商務消費群、學者消費群等將構成以底商為核心的2公里內的40000人的次級消費圈,他們大多數都是知識層次較高,有著豐厚收入的高端消費群。

■輻射消費圈

底商商業運營成型后,將后周邊商業形成特色明顯的消費產業,到時周邊人群將到此消費,形成5公里為半徑的商業輻射圈,帶來的是約20000人口的輻射消費圈。

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PART4 業態規劃

為財富而規劃

聚人氣吸財氣

■社區生活特區,精準鎖定消費需求

臨街商業規劃4000余㎡,共有17套商鋪,面積約120-360㎡,純一樓沿街鋪面。店鋪連廊互通,層高合理,營造出豐富多樣的消費空間,是一個集日常超市購物、休閑娛樂、時尚家居、生活服務、SOHO辦公于一體的全生活商業廣場。

■開放式生活街區,更多消費人群進得來

臨街商鋪,位處黃金路邊,開放便利的交通格局,外部空間與城市交通相聯,內部有可共享的完善商業配套和景觀;多樣化的經營形式,高度結合商業氛圍的科學性配套和整體性相融,注重消費感受,為投資經營者打開通往高端消費的大門。

■合理配置商業資源,提升經營持久動力

對于新興的社區商業來說,重心應該是在商業市場的培育上。在為業主創造一個高品質的生活購物環境的同時,合理配置商業資源,科學業態規劃,以滿足多元化的消費需求;同時嚴格業態控制,以保護經營者對消費量的持續擁有,提升盈利能力。

■臨街商業規劃業態分布

功能

主要業種

家居裝飾服務

裝飾、裝潢、家具、建材類……

生活配套服務

銀行、郵局、中型超市……

休閑生活服務

咖啡屋、餐飲、茶室、保健、足浴……

創意功能SOHO

特色辦公、藝術創意、名品展示、個性空間……

精品時尚購物

美容美發、精品服飾、干洗、小型書店、西點面包、藥房、音像……

■鋪位分割圖

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PART5 社區商業趨勢

“鋪張”,并不浪費。

——大商鋪投資忠告

■忠告1

投資屬長線,回報需耐心

按照社區商業發展規律,發展成熟期需要3~5年時間。以目前成都市場水平,社區商鋪的年投資回報約在8%~11%之間,10年左右能夠收回成本。

■忠告2

關注環外大型居住區

這從世界頭號商業巨頭沃爾瑪進駐成都便可得知,選擇的并非大型商場、超市、百貨等商業扎堆的中心區域,而是在新興住宅大量興起的環外區域,其社區商業具備極大的實用價值和升值空間。

■忠告3

商鋪面積、業態雷同者勿碰

根據社區商業成功經驗,商鋪的面積大小往往決定了業態的不同,這也就決定了區域商業的差異化經營,從而確保了“有錢大家賺,顧客個個滿”的商家、顧客、競爭商家三贏局面。發展下去,社區商業入住率就會直線上升,最終造成整個社區商業的大幅增值。

■忠告4:遠離“比例失調”者

通常情況下,社區商業配套建筑面積占整個社區的比例不應該超過10%,通常情況下在5%左右較為合理。反之,商業體量大大超過了區域內的消費能力和消費數量,導致競爭激烈,投資者、經營者利潤減少,影響整個社區商業的良性發展。

■忠告5:大商鋪要與當街人流“親密接觸”

臨街社區商鋪最好緊鄰交通主干道,并要求道路能夠滿足足夠消費人群的滯留。社區商業寬度一般在10米左右,從而保證商業街的聚合力;服務半徑以200―800米為宜,保證居民走出家門5分鐘內就能享受到便利的商業服務。

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PART6 成熟范例

榜樣力量

為您的鋪子,找到可以參照的坐標。

根據成都典型社區商業調查分析:目前成都市東、西、南、北四個區域不同檔次的社區,都已經形成了明顯的社區商圈,這些社區商業在業態分布、租金水平、經營特點上各有特色。

■ 城西——金沙園社區商業

金沙園社區2002年由宏信房產開發,目前居民總體入駐率高、人氣足夠、商氣足夠。

1、初期狀況:空置率較高,商鋪出租率僅62%(2005年),主要原因有兩點:一是投資者覺得周邊小區入住率低擔心目標客群不足;二是沒有預估到金沙區域的進一步發展。

2、現有狀況:商鋪出租率100%,已經形成“一鋪難求”的有價無市行情。

3、業態:餐館、食品、茶樓等業態店鋪數量較多;建材、裝修店鋪數量較多,主要是因為該小區為新興社區,居民陸續入駐,對該類服務的需求較大。

■ 城南——玉林社區商業

玉林老區的玉林北路、東路、中路,和玉林新區的玉林西路,業態、檔次呈現出鮮明的對比。

1、成都人眼中“最宜做生意的地方”:該社區是成都最成熟的居住區之一,人口密度大,商業氣氛較濃,以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。

2、租金回報:玉林老區商鋪一般為35~80元/㎡? 月,玉林新區商鋪租金達150元/㎡? 月;

3、業態分布:服裝類仍然比例最大;其次是餐飲,呈現出一定的聚集效應,其輻射作用吸引了整個成都市的消費人群;房屋中介店鋪較多,二手房交易活躍;休閑娛樂比例也較大;

■ 城東南——蓮花社區商業

該社區屬城東的中低檔社區,居民消費能力一般,社區商鋪多為住宅底商。

1、業態分布:餐飲比例較大,蓮花南路的好吃一條街成為該區域的一道特色風景,與該區域居民消費能力、消費習慣有關。

2、品牌商家入駐好契機:該區域品牌商家少的現狀,決定了“第一個吃螃蟹”的品牌商家往往出其不意地收獲,如寶島眼鏡、時代新華音像店、玉林串串香、萊美大藥房、新一佳超市(8800㎡)、紅旗連鎖等。

3、商鋪租金回報:蓮桂西路租金一般為25~35元/㎡? 月,海椒寺街、蓮花北路附近的商鋪租金較高,可達60~70元/㎡? 月。

商圈優勢

交通優勢

區位優勢

客流優勢

品牌優勢

政策優勢

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